Ich möchte eine immobilienverwaltende GmbH gründen. Ich bin verheiratet; mehrere Grundstücke befinden sich im gemeinsamen Eigentum. Ich würde gerne eine Immobilie mit dem 50 Prozent Anteil in diese GmbH als Sachgründung einbringen. Es handelt sich nicht um mein Gesamtvermögen. Ist dies möglich? Muss der Ehepartner zustimmen? Bedarf es einer notariellen Beurkundung?
1. Eine GmbH kann im Wege der Bargründung wie auch durch Sachgründung gegründet werden. Die GmbH-Gründung bedarf der notariellen Beurkundung. Soll Grundbesitz als Stammeinlage eingebracht werden, ist dies in der Gründungsurkunde und dem Gesellschaftsvertrag mit aufzunehmen. Beachten Sie: Soll Grundbesitz als Stammeinlage eingebracht werden, bedarf es regelmäßig eines Sachverständigengutachtens über den Wert des Grundbesitzes, damit das Handelsregister die Werthaltigkeit des Grundbesitzes prüfen kann. Näheres hierzu sollten Sie mit dem Notar erörtern, der Sie bei der Gründung der GmbH begleitet. Anderes gilt dann, wenn Sie eine Bargründung vornehmen, das Stammkapital also in bar einbringen und später den Grundbesitz auf die GmbH übertragen. In diesem Fall ist ein Gutachten nicht erforderlich. Auch die spätere Einbringung des Grundbesitzes in die Gesellschaft nach erfolgter Gründung bedarf stets der notariellen Beurkundung.
2. Wenn Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, ist gemäß § 1365 BGB die Genehmigung ihres Ehegatten nur dann aus güterrechtlichen Gründen erforderlich, wenn Sie in der Urkunde über die GmbH-Gründung bzw. die Einbringung des Grundbesitzes in die GmbH über ihr Vermögen als Ganzes oder den wesentlichen Teil ihres Vermögens verfügen. Die Tatsache, dass Sie Grundbesitz in Bruchteilseigentum (z.B. zu je 1/2 Anteil) zusammen mit ihrem Ehegatten halten, stellt kein Hindernis bei der Einbringung des Grundbesitzes in die GmbH dar. Anderes gilt nur, wenn zwischen den Bruchteilseigentümer entsprechende Vereinbarungen getroffen sind, die eine derartige Vermögensverschiebung ausschließen. Dies kann ich von hier aus nicht prüfen. Ggf. sollten auch hierzu den Notar befragen, der Sie bei der Gründung der GmbH und der Einbringung des Grundbesitzes begleiten wird.
3. Sind bisherige Eigentümer Ehegatten und bringt einer seinen Miteigentumsanteil in eine Gesellschaft ein, ändern sich nichts im Verhältnis zwischen der finanzierenden Bank und dem einbringenden Ehegatten. Für die Bank sind weiterhin beide Ehegatten persönlichen Schuldner (wenn die Schulden so begründet wurden) und der Grundbesitz haftet für die Rückführung der Darlehen. Der einbringende Ehegatte wird nicht aus der persönlichen Schuldverpflichtung entlassen, wenn er nicht mehr Eigentümer des Grundbesitzes ist. Es bedarf dann einer Schuldhaftentlassung durch die Bank, zu deren Erteilung die Bank nicht verpflichtet ist. Die Bank wird nicht Gesellschafter. Sie sollten allerdings klären, ob sich die finanzierende Bank das Recht vorbehalten hat, im Falle der von Ihnen beabsichtigten Änderung der Eigentumsverhältnisse die Darlehensverträge zu kündigen oder weitere Sicherheiten zu verlangen. Klären Sie dies bitte anhand Ihrer Kreditunterlagen oder fragen Sie den Kreditsachbearbeiter bei Ihrer finanzierenden Bank.
Abschließend noch ein Hinweis: Lassen Sie vorab die steuerlichen (einkommensteuerlichen und grunderwerbsteuerlichen) Auswirkungen der von Ihnen geplanten Gestaltung vor der Beurkundung durch einen Steuerberater prüfen. Ggfs. können andere Gestaltungen steuerlich sinnvoller sein, etwa die Gründung einer GmbH & Co. KG.
Quelle: Dr. Sebastian Kremer
Notar
Mitglied der Rheinischen Notarkammer
Januar 2019
