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Frage

Ich habe ein paar Wohnungen, die ich möbliert vermiete. Ich habe vor, eine Internet-Seite zu erstellen, über welche ich meine Wohnungen ohne Makler vermiete. Im zweiten Schritt will ich über diese Web-Seite auch Wohnungen anderer Vermieter anbieten - gewerblich als Makler.

Frage 1: Da ich beabsichtige zu einem späteren Zeitpunkt mit dieser Web-Seite Geld zu verdienen, soll ich bereits jetzt ein Gewerbe anmelden oder erst zum Zeitpunkt, wenn ich die Web-Seite für andere Wohnungen nutzen will?
Frage 2: Wann ist es gefordert eine Maklerzulassung zu haben: Gleich jetzt oder erst wenn ich Wohnungen anderer Eigentümer im Auftrag vermiete?
Frage 3: Wenn ich Wohnungen anderer Eigentümer vermiete, habe ich parallel auch meine Wohnungen, welche in meinem Privat-Eigentum sind. Bleiben diese Wohnungen weiterhin privat oder gehen sie in das Gewerbe über? Ich möchte definitiv die Wohnungen privat zu behalten - damit ich nach zehn Jahre beim Verkauf dieser Wohnungen den möglichen Gewinn nicht besteuern muss.

Antwort

Grundsätzlich benötigt man für die Vermietung von Eigentumswohnungen kein Gewerbe. Eine Gewerbeanmeldung hätte in jedem Fall steuerliche Auswirkungen, da dann Umsatzsteuer für Kosten geltend gemacht werden können und die Einkünfte steuerlich anders behandelt werden; auf die Einnahmen würde dann z.B. Mehrwertsteuer entfallen.

Steuerlich sind die Einnahmen auf jeden Fall als "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" anzumelden. Die Entscheidung sollte in jedem Fall in Rücksprache mit dem Steuerberater erfolgen.

Sofern es sich um zeitlich befristete Vermietungen i.S.v. Ferienwohnungen handelt, wäre vorher zu prüfen ob ggf. städtische Auflagen (z.B. Kurtaxe) bestehen. Das lokale Bauamt und Gewerbeamt helfen da sicher weiter.

Spätestens zu dem Zeitpunkt, wo fremde Wohnungen im Auftrag Dritter vermittelt werden, ist eine entsprechende Gewerbeanmeldung und vorherige Maklerzulassung erforderlich. Ausführliche Informationen sind z.B. auf der Seiter der IHK Frankfurt nachzulesen:
http://www.frankfurt-main.ihk.de/branchen/immobilien/mustervertraege/maklerrecht/ (www)

Die steuerlichen Auswirkungen auf das Privat-Eigentum sollten ebenfalls mit dem Steuerberater geklärt werden.

Quelle:
Wolfgang Dykiert
Gründungs- und Mittelstandsberatung
Juli 2014

Tipps der Redaktion:

• Volks- und Raiffeisenbanken: Branchenbrief "Immobilienmakler" (www)
• GründerZeiten Nr. 09: Steuern (PDF, 513  KB)